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春熙路地块超高起价挑战IFS市一医院地块

2018-10-30 11:44:02

春熙路地块超高起价挑战IFS 市一医院地块又贵又傲

这个春天土地市场有点热!本周一,蓝润以1.56万元/平楼面价、175.61 %的高溢价率,斩获位于人民南路商业用地。下周一,成都近年贵地块将正式挂牌出让:春熙路原市一医院地块面积约13.52亩,楼面起价1.71万元/平方米。这宗地为何如此傲娇?

春熙路市一医院地块所在区域图

楼面价1.71万力压IFS 市一医院地块又贵又傲

位于锦江区春熙北段以东、正科甲巷以西、春熙路东段以北的原市一医院地块紧邻春熙路中山广场、伊藤洋华堂,折合楼面价高达1.71万元/平方米;已超过2007年9月,九龙仓IFS创下的1.65万元/平方米楼面地价;仅次于2006年9月8日,面积6.8329亩的锦江区东大街2号地块(东大街以北、暑袜街南街以东、南新街以西,现EGO潮流广场),其以2210万元/亩价格成交,楼面价20718.77元/平方米。

市一医院旧址 天价 地块,起始总价已达9.23亿,这一春熙路商圈黄金地段的小地块不仅价格高,想要顺利竞得它还得满足不少 苛刻 的条件:开发商需自持70%的计容面积,并建设不低于554.93平方米的返迁安置房。高身价、高要求地块的现身,大大提高了拿地门槛,这对开发商的实力是一个考验。

70%的高自持比例,虽然一方面可以为开发商提供长期稳定的现金流,以抵抗房地产行业的周期性风险;但另一方面,持有物业的资金投入越大,回收周期也就越长,故高自持比例对开发商的资金运转会带来一定的挑战,进而要求开发商对项目有良好的经营运作能力,以及自身实力雄厚。同时,修建反迁安置房的条件,也再次 强调 开发商需资金充沛。

事实上,市一医院旧址并不只是如今出让的约13.52亩面积;早在2004年7月,原市一医院(现城)12.2389亩的地块就以1000万元/亩起拍,终以2005万元/亩卖出,此价在当年也刷新了成都土地拍卖记录。

与IFS太古里高端商业为邻 商业业态有待考量

对于呈现回暖迹象的土地市场而言,无疑将带来一场血雨腥风的土地出让交易。其实,早在2007年9月,九龙仓就以16500元/平方米楼面地价,付出72.4亿元的 代价 才拿下现在的IFS地块,并前后耗时6年多时间才将总体量76万平方米IFS打造成为成都商业综合体的地标性建筑。而毗邻IFS的远洋太古里高端商业项目的于去年亮相,亦巩固了春熙路作为成都传统老牌商圈、不可动摇的商业中心地位。

与一医院地块毗邻的王府井百货(专题阅读)、九龙仓IFS

有了 前人栽树 在先,与九龙仓IFS、远洋太古里仅隔伊藤洋华堂的一医院地块,也就具备了 后人乘凉 的 天时地利人和 。与香港海港城媲美的九龙仓IFS,几乎囊括了所有国际一线品牌,LV和Dior等品牌还在IFS开设全国旗舰店;而远洋太古里则汇聚一系列国际一线品牌、潮流服饰、米其林星级餐厅等。这不仅为春熙路带来超高的人气,还给一医院地块项目积蓄了庞大的潜在消费人群。

一医院地块也不要笑得太早了。定位于商业用地的该地块,是否考虑过项目的具体商业业态呢?是选择与九龙仓IFS、远洋太古里一样,走高、大、上的高端商业综合体路线,还是 另辟蹊径 开发集购物中心、写字楼、酒店公寓于一体的组合项目呢?其实不然,各有各的难。纵观IFS与太古里,其已聚集了几乎全部的国际一线品牌,而此时一医院地块若再走此路,恐怕并无明显优势。 加之地块面积较小,也无法呈现出IFS或者太古里那般大体量的商业综合体 ,房价点评分析师张文迪表示,而选择后者,倒是该地段目前较为缺乏的,尤其是酒店公寓在春熙路商圈拥有很大的需求市场;但春熙路周边高、中、低端酒店遍布,若一医院地块项目不能出奇制胜,则难以立足。

坐拥春熙路为繁华之地的一医院

开发条件苛刻 地产商敢接招?

纵然,一医院地块坐拥地铁2号线口、总府路,毗邻九龙仓IFS、远洋太古里,地处春熙路商圈的核心位置等多重利好因素,但仍无法保证此地块能够顺利出让。

3月成都土地市场在历经了,2日月内首宗商住地块的流拍 位于青羊区大安东路1号,起拍价1773.87万元,土地面积1.93万平方米。随之于16日就迎来了出人意科的一幕,蓝润以175.61%的高溢价率、1.56万元/平方米楼面价,斩获位于人民南路17.07亩商业用地。起伏不定的土地市场,给23日的土地交易也蒙上了一层不确定的面纱。

起拍楼面地价就已是17063元/平方米,起始总价更是高达9.23亿的一医院地块,不禁令人 担忧 起来。有业内人士称如若楼面地价被不断追涨,溢价率超50%,开发风险也会大大增加。再加之,开发地块的种种附加条件:开发商需自持70%的计容面积,并建设不低于554.93平方米的返迁安置房,竞买保证金2.31亿元等,这不得不令开发商三思而行。

宗地位置:锦江区春熙路北段以东、正科甲巷以西、春熙路东段以北(一医院地块)

净用地面积:9015.79平方米合13.5237亩

土地用途及使用年限:商服用地商业用地40年

挂牌起始价:17063元/平方米

竞买保证金:23100万元

计入容积率总建筑面积:不大于54094.74平方米

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